01
Estratégia do ativo & reposicionamento
Revisão da proposta de valor, vocação, público, posicionamento, zonas de influência, diferenciação competitiva e plano de valorização.
Shopping Centers · Ativos Comerciais · Capital & M&A
Gerar valor no ativo é o primeiro passo. Realizá-lo bem também.
A bePLUS apoia proprietários, grupos familiares e investidores na performance, reposicionamento e preparação de shopping centers e ativos comerciais para novas fases de capital, incluindo entrada de investidores, liquidez para acionistas, venda de participações e processos de M&A.
Um ativo bem preparado para uma transação não começa no momento da venda. Começa antes, com performance, governança, informação confiável, tese de valor e uma narrativa que resista ao olhar do investidor.
Liderança desta frente: Francisco “Chico” Ritondaro
Shoppings & MallsPerformance, reposicionamento, capital e criação de valor para ativos comerciais.
GESTÃO ATIVA DE VALOR
O ativo precisa performar como negócio e estar preparado para decisões de capital.
Shopping centers, outlets, galerias, strip malls e outros espaços comerciais são ativos vivos. Seu valor combina qualidade da ocupação, produtividade dos lojistas, receitas, experiência, disciplina operacional, governança, previsibilidade de caixa e capacidade de sustentar uma tese de investimento.
O desafio não é apenas ocupar ABL. É elevar a qualidade econômica do ativo e ampliar as alternativas estratégicas de seus acionistas.
ONDE ATUAMOS
Soluções estruturadas para performance e valorização do ativo.
Entramos a partir do desafio do ativo e estruturamos a combinação de competências necessária, reunindo visão comercial, financeira, operacional, mercadológica e de governança, para transformar diagnóstico em decisões e execução.
02
Leasing, ABL & comercialização
Estratégia de ocupação, pipeline comercial, locação de lojas, quiosques e espaços complementares, retenção e negociação com operadores.
03
Tenant mix & merchandising
Revisão do mix de lojistas e categorias para aumentar aderência ao público, produtividade, complementaridade e atratividade do empreendimento.
04
Revitalização & turnaround
Planos para ativos que perderam relevância, apresentam vacância, queda de performance ou precisam redefinir experiência, mix, operação ou uso.
05
Gestão de receitas comercializáveis
Estratégia para mídia, ativações, temporários, pop-ups, quiosques, áreas externas, estacionamentos, rooftops e outros inventários monetizáveis.
06
Operação, gestão & governança
Modelo de gestão, papéis, fóruns decisórios, indicadores, orçamento, disciplina operacional e interface entre proprietário, administradora e parceiros.
07
Performance financeira do ativo
Leitura de receitas, custos, NOI, ocupação, custo de ocupação, rentabilidade e alavancas para elevar geração de caixa e valor econômico.
08
Capital, liquidez & M&A
Preparação do ativo e da sociedade para captação, entrada ou saída de investidores, venda parcial ou total, reorganização societária e processos estruturados de negociação.
CAPITAL, LIQUIDEZ & M&A
Quando o acionista quer realizar valor, o ativo precisa estar pronto para ser compreendido e desejado.
Venda integral, alienação de participação, entrada de um novo investidor, saída de um sócio, recapitalização ou reorganização societária são decisões diferentes. Todas exigem clareza sobre o valor do ativo, seus riscos, seu potencial e a forma como a oportunidade será apresentada ao mercado.
Preparação do ativo para capital
Antes de abordar investidores, estruturamos a leitura que sustenta a negociação: performance, NOI, contratos, mix, vacância, CAPEX, governança, riscos, oportunidades e plano de criação de valor.
- diagnóstico de transaction readiness e pontos críticos;
- business plan, cenários e tese de valorização;
- organização das informações e preparação para due diligence;
- leitura de valuation, cap rate, fluxo de caixa e sensibilidade;
- priorização de ações que podem melhorar percepção e valor antes da transação.
Acesso a investidores & processo de negociação
A bePLUS mantém relacionamento com alguns dos principais fundos e investidores atuantes no mercado imobiliário e de ativos comerciais e pode apoiar a construção do processo de aproximação, apresentação e negociação a partir do perfil do ativo e dos objetivos dos acionistas.
- mapeamento de investidores compatíveis com a tese;
- preparação de materiais executivos e investment story;
- estruturação de rodadas de conversas com fundos e potenciais parceiros;
- apoio a acionistas na comparação de alternativas e propostas;
- coordenação estratégica da negociação até a definição do caminho escolhido.
Para o acionista que pretende sair, vender participação ou trazer capital novo, o objetivo não é simplesmente encontrar um comprador. É preparar o negócio para ampliar poder de negociação e realizar o investimento nas melhores condições possíveis.
A atuação da bePLUS é de assessoria estratégica e preparação do negócio. Quando uma operação exigir intermediação, distribuição ou assessoria regulada, o processo é conduzido em conjunto com instituições e profissionais habilitados.
ALAVANCAS DE VALOR
O resultado nasce da combinação entre ativo, operação e mercado.
Ocupação é uma consequência importante, mas não é a única. Um ativo saudável combina receitas sustentáveis, lojistas produtivos, experiência relevante, capacidade de adaptação e governança. Essas qualidades se transformam em previsibilidade de caixa e uma tese de valor defensável perante investidores.
Mix que gera destino
Categoria, marca, localização interna e complementaridade precisam trabalhar juntas para criar motivo de visita, permanência e recorrência.
Tenant mix · merchandising · category planning
Receita por metro quadrado
Mais do que ocupação nominal, buscamos qualidade de receita, produtividade e capacidade de crescimento do aluguel ao longo do tempo.
ABL · aluguel/m² · leasing spread · SSR
Experiência que sustenta relevância
Ambientes, serviços, gastronomia, lazer, conveniência, ativações e usos complementares ajudam o ativo a manter conexão com seu mercado.
Placemaking · permanência · fluxo · recorrência
Operação economicamente disciplinada
Custos, contratos, manutenção, serviços e investimentos precisam proteger experiência sem comprometer a eficiência do ativo.
NOI · OPEX · CAPEX · eficiência operacional
Governança orientada a decisão
Proprietários, administradores, investidores e operadores precisam trabalhar com objetivos, indicadores e responsabilidades claramente definidos.
business plan · orçamento · fóruns · accountability
Capital conectado à tese do ativo
Uma boa tese de valor precisa traduzir performance operacional em lógica de investimento, com dados, riscos, upside, governança e alternativas claras de saída ou capitalização.
NOI · valuation · cap rate · investor story
LINGUAGEM DO SETOR
Indicadores que ajudam a transformar percepção em gestão.
As siglas abaixo fazem parte do vocabulário recorrente de shopping centers e real estate. Elas não substituem uma análise completa, mas ajudam a conectar operação, comercialização e valor do ativo.
ABL / GLA
Área Bruta Locável / Gross Leasable Area
Área destinada à locação de lojas, quiosques e operações comerciais. É a referência central para dimensionamento, ocupação e produtividade do ativo.
NOI
Net Operating Income
Resultado operacional do ativo após receitas e despesas diretamente relacionadas à operação, antes de itens financeiros e outros efeitos não operacionais. É uma referência central de performance e valuation.
SSS
Same Store Sales
Variação das vendas das mesmas lojas em períodos comparáveis. Ajuda a separar crescimento orgânico da performance do efeito de novas inaugurações.
SSR
Same Store Rent
Variação do aluguel das mesmas lojas em períodos comparáveis. Ajuda a observar a evolução da receita locatícia sobre uma base consistente.
OC
Occupancy Cost
Custo de ocupação do lojista em relação às vendas, normalmente considerando aluguel e encargos definidos pela metodologia do operador. É importante para avaliar sustentabilidade da relação locatícia.
SPREAD
Leasing Spread
Variação entre o aluguel anterior e o aluguel contratado em renovação ou nova locação. Ajuda a medir poder de precificação e qualidade das negociações.
Observação: metodologias de cálculo podem variar entre operadores, companhias e relatórios. A análise deve sempre considerar a definição adotada para cada ativo.
COMO TRABALHAMOS
Da performance do ativo à decisão de capital.
A bePLUS não começa pela transação. Começa pelo que precisa ser verdadeiro para que o ativo tenha mais valor, seja mais compreensível para o investidor e ofereça melhores alternativas aos acionistas.
01
Leitura do ativo
Performance, mix, ocupação, receitas, operação, mercado, governança e estrutura societária.
02
Tese de valor
Alavancas de NOI, reposicionamento, CAPEX, riscos e potencial que sustentam o valor econômico do ativo.
03
Transaction readiness
Informações, governança, business plan, cenários, materiais e preparação para due diligence.
04
Acesso ao mercado
Mapeamento e aproximação com investidores compatíveis com a tese e com a estrutura desejada pelos acionistas.
05
Negociação & decisão
Apoio à comparação de alternativas, propostas e implicações estratégicas até a definição do caminho.
ADAPTIVE BOARD bePLUS
O profissional certo para a decisão que está na mesa.
Nem todo ativo precisa de um conselho pesado ou da mesma composição em todas as fases. No Adaptive Board da bePLUS, a governança pode incorporar a competência mais adequada ao tema que precisa ser decidido.
A composição se adapta ao desafio: performance, leasing, reposicionamento, capital, M&A, governança, sucessão ou negociação com investidores.
Capital & M&A
Apoio a decisões sobre venda de participação, entrada de investidor, liquidez de sócios, valuation e alternativas de transação.
Comercial & tenant mix
Experiência dedicada a ocupação, produtividade, categorias, leasing e qualidade econômica da ABL.
Operação & performance
Leitura de NOI, despesas, contratos, CAPEX, experiência do consumidor e disciplina de gestão.
Governança & famílias empresárias
Estruturação de fóruns, responsabilidades, sucessão, profissionalização e interface entre acionistas e gestão.
LIDERANÇA DA FRENTE
Experiência de quem conhece shopping centers por dentro.
Francisco “Chico” Ritondaro é economista com quase 30 anos de experiência no setor de shopping centers e outlets. Foi CEO da General Shopping & Outlets do Brasil, onde liderou a Rede Outlet Premium e participou do processo de abertura de capital e de captações internacionais.
Atua como consultor de estratégia e gestão, mentor de executivos e conselheiro consultivo, com foco em melhoria de desempenho, posicionamento e geração de valor para empreendimentos e negócios. Sua experiência abrange finanças, operações, marketing, governança, profissionalização de empresas familiares e interlocução com investidores e mercados de capitais.
É formado em Economia pela FAAP, com pós-graduação em Administração pela ESPM.
Francisco “Chico” RitondaroLíder de Shopping Centers & Ativos Comerciais | bePLUS
A experiência setorial abre a conversa. A bePLUS amplia a capacidade de solução ao reunir estratégia, finanças, comercial, operação, governança e capital em torno do mesmo ativo, da criação de valor à negociação.
PARA QUEM
Quando faz sentido trazer uma leitura externa e especializada.
Projetos podem envolver um único ativo, um portfólio ou uma tese de reposicionamento. O ponto de partida é sempre o desafio concreto do proprietário ou investidor.
Proprietários e grupos familiaresAtivos que precisam de profissionalização, reposicionamento, sucessão ou preparação para liquidez de um ou mais acionistas.
Fundos e investidoresAtivos ou portfólios que exigem business plan, governança, tese de valor, turnaround, diligência de performance ou interlocução qualificada com operadores.
Sócios em processo de saídaAcionistas que querem vender sua participação, reorganizar a sociedade ou estruturar uma alternativa de realização do investimento.
Ativos em transformaçãoShoppings, outlets, galerias, strip malls e outros espaços comerciais com necessidade de revitalização ou novos usos.
CONVERSA ESTRATÉGICA
Seu ativo está preparado para capturar valor e realizá-lo quando chegar a hora?
Conte brevemente o contexto do empreendimento e dos acionistas. A bePLUS pode apoiar desde a recuperação de performance e criação de valor até a preparação para capital, saída de sócios ou uma negociação estruturada.
Estratégia · Performance · Governança · Capital · M&A